Die US-Seite eines Kaufs ist für alle gleich. Unterschiedlich ist, was Ihr eigenes Land mit den Vereinigten Staaten vereinbart hat und was Ihr eigenes Finanzamt tut, wenn Sie wegziehen oder im Ausland kaufen.
Drei EU-Länder haben überhaupt keinen Zugang zum E-2-Investorenvisum, und Briten qualifizieren sich nur, wenn sie im Vereinigten Königreich leben. Drei Länder liegen außerhalb des Visa Waiver Program. Nur das Vereinigte Königreich und neun EU-Länder haben ein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. Nichts davon entscheidet darüber, ob Sie kaufen können, aber jeder Punkt verändert, wie Sie planen sollten. Wir arbeiten mit Käufern aus dem Vereinigten Königreich und aus jedem EU-Mitgliedstaat und begleiten Sie auf Deutsch.
Jeder Ratgeber behandelt die US-Visaarten, die Ihrer Staatsangehörigkeit offenstehen, was ein US-Kreditgeber von Ihren Finanzen im Heimatland sehen kann und was nicht, und die steuerlichen Regeln Ihres Heimatlandes, die Ihnen folgen.
Europas größte Gruppe von US-Hauskäufern. E-2-Visa nur für im UK Ansässige, Pfund-Risiko, ein Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen sowie die Regeln der HMRC zu Ihrem britischen Haus und Ihrem weltweiten Nachlass.
Zum Ratgeber für das Vereinigte Königreich
E-1 und E-2 seit 1957, ein US-Erbschaftsteuerabkommen sowie die niederländischen Regeln zu Hypothekenzinsen, Box 3 und Schutzveranlagungen bei der Auswanderung.
Zum Ratgeber für die Niederlande
Die größte in der EU geborene Gruppe in den USA, E-1 und E-2 seit 1956, ein Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen sowie die deutschen Regeln zum Hausverkauf und zum Wegzug mit Beteiligungen.
Zum Ratgeber für Deutschland
E-1 und E-2 seit 1960, ein Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen, die französische Exit Tax und die Frist für den steuerfreien Verkauf Ihres früheren Hauptwohnsitzes.
Zum Ratgeber für Frankreich
E-1 seit 1950 und E-2 seit 1992, ein US-Erbschaftsteuerabkommen, irische Steuer auf US-Mieteinnahmen und die PPR-Befreiung beim Verkauf im Heimatland.
Zum Ratgeber für Irland
E-1 und E-2 seit 1949, ein US-Erbschaftsteuerabkommen, die IVIE-Steuer auf Auslandsimmobilien und was beim Umzug mit der Zinsermäßigung für Hypotheken geschieht.
Zum Ratgeber für Italien
E-1 und E-2 seit 1903, kein Erbschaftsteuerabkommen, Modelo 720 für ein Haus in den USA und die Regeln zum Verkauf Ihrer Hauptwohnung in Spanien.
Zum Ratgeber für Spanien
E-1 und E-2 seit 1963, kein Erbschaftsteuerabkommen, ein kostenloser Auszug aus dem Kreditregister und die belgische Pflicht, ein Haus im Ausland anzugeben.
Zum Ratgeber für Belgien
Visumfreies Reisen seit 2019, E-1 und E-2 seit 1994, Wechselkursrisiko zwischen Zloty und Dollar und die polnische Fünfjahresfrist beim Verkauf von Immobilien.
Zum Ratgeber für Polen
E-1 und E-2 seit 1992, Wechselkursrisiko zwischen Krone und Dollar und der aufgeschobene Gewinn aus dem Hausverkauf, der beim Verlassen des EWR fällig wird.
Zum Ratgeber für Schweden
E-1- und E-2-Visa für portugiesische Staatsangehörige erst seit dem 15. März 2024, kein Erbschaftsteuerabkommen und der Anexo J für ein Haus in den Vereinigten Staaten.
Zum Ratgeber für PortugalAm 3. Oktober 2026 geprüft anhand der Listen des US-Außenministeriums, des Heimatschutzministeriums, der IRS und der Social Security Administration, die unter der Tabelle verlinkt sind.
| Land | Visumfreie Besuche (ESTA) | E-2-Investorenvisum | Doppelbesteuerungsabkommen | Erbschaftsteuerabkommen | Sozialversicherungsabkommen | Währung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vereinigtes Königreich | Ja | Ja, für Einwohner des Vereinigten Königreichs | Ja | Ja, Erbschaft und Schenkung | Ja | Pfund Sterling |
| Belgien | Ja | Ja | Ja | Nein | Ja | Euro |
| Bulgarien | Nein, Visum nötig | Ja (kein E-1) | Ja | Nein | Nein | Euro seit 2026 |
| Dänemark | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft und Schenkung | Ja | Dänische Krone |
| Deutschland | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft und Schenkung | Ja | Euro |
| Estland | Ja | Ja | Ja | Nein | Nein | Euro |
| Finnland | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft | Ja | Euro |
| Frankreich | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft und Schenkung | Ja | Euro |
| Griechenland | Ja | Nein (nur E-1) | Ja | Ja, Erbschaft | Ja | Euro |
| Irland | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft | Ja | Euro |
| Italien | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft | Ja | Euro |
| Kroatien | Ja | Ja | Unterzeichnet, noch nicht in Kraft | Nein | Nein | Euro |
| Lettland | Ja | Ja | Ja | Nein | Nein | Euro |
| Litauen | Ja | Ja (kein E-1) | Ja | Nein | Nein | Euro |
| Luxemburg | Ja | Ja | Ja | Nein | Ja | Euro |
| Malta | Ja | Nein | Ja | Nein | Nein | Euro |
| Niederlande | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft | Ja | Euro |
| Österreich | Ja | Ja | Ja | Ja, Erbschaft und Schenkung | Ja | Euro |
| Polen | Ja, seit 2019 | Ja | Ja | Nein | Ja | Polnischer Złoty |
| Portugal | Ja | Ja, seit März 2024 | Ja | Nein | Ja | Euro |
| Rumänien | Nein, Visum nötig | Ja (kein E-1) | Ja | Nein | Ja, seit September 2026 | Rumänischer Leu |
| Schweden | Ja | Ja | Ja | Nein | Ja | Schwedische Krone |
| Slowakei | Ja | Ja (kein E-1) | Ja | Nein | Ja | Euro |
| Slowenien | Ja | Ja | Ja | Nein | Ja | Euro |
| Spanien | Ja | Ja | Ja | Nein | Ja | Euro |
| Tschechien | Ja | Ja (kein E-1) | Ja | Nein | Ja | Tschechische Krone |
| Ungarn | Ja | Nein | Nein, gekündigt (seit 2024 ohne Wirkung) | Nein | Ja | Ungarischer Forint |
| Zypern | Nein, Visum nötig | Nein | Ja | Nein | Nein | Euro |
Quellen: US-Außenministerium (US Department of State), 9 FAM 402.9-10 (Vertragsvisa, Fassung vom 17. Februar 2026); US-Heimatschutzministerium (US Department of Homeland Security), Visa Waiver Program; IRS, Einkommensteuerabkommen von A bis Z und Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen; US Social Security Administration, internationale Abkommen; Europäische Zentralbank, Verwendung des Euro. Visa- und Abkommenslisten ändern sich, prüfen Sie daher den Status Ihres eigenen Landes, bevor Sie sich darauf verlassen.
Visumfreie Besuche. Das Visa Waiver Program erlaubt Ihnen, mit einer ESTA in die Vereinigten Staaten zu reisen, um Häuser zu besichtigen. Es gibt Ihnen kein Recht, dort zu leben oder zu arbeiten. Staatsangehörige Bulgariens, Zyperns und Rumäniens benötigen schon für eine Besichtigungsreise ein Besuchervisum.
E-2-Investorenvisum. Nur für Staatsangehörige von Ländern mit dem entsprechenden Abkommen verfügbar. Zypern, Ungarn und Malta stehen nicht auf der Liste des State Department, und Griechenland hat nur die Kategorie E-1 für Händler. Das Abkommen mit dem Vereinigten Königreich gilt nur für britische Staatsangehörige, die im Vereinigten Königreich leben und dort ihren rechtlichen Wohnsitz (Domicile) haben. Das E-2 ist für ein operatives Unternehmen gedacht. Der Kauf eines Hauses qualifiziert in keinem Land.
Doppelbesteuerungsabkommen. Ein Abkommen legt fest, welches Land was besteuert und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Das Abkommen mit Ungarn wurde von den Vereinigten Staaten gekündigt und entfaltet seit 2024 keine Wirkung mehr. Das Abkommen mit Kroatien wurde 2022 unterzeichnet und wartet noch auf die Ratifizierung.
Erbschaftsteuerabkommen. Die Vereinigten Staaten verlangen von Personen, die weder Staatsbürger noch Ansässige sind, eine Erbschaftsteuererklärung (US-Erbschaftsteuer, Estate Tax), sobald ihr US-Vermögen, einschließlich eines Hauses, 60.000 $ übersteigt. Das Vereinigte Königreich und neun EU-Länder haben ein Abkommen, das das Ergebnis verändern kann. Bei den übrigen achtzehn kommt es stärker darauf an, wie Sie die Immobilie halten.
Sozialversicherungsabkommen. Wenn Sie im Lauf Ihres Berufslebens in beiden Ländern arbeiten, verhindert ein Abkommen, dass Sie doppelt Beiträge zahlen, und lässt Zeiten gemeinsam zählen.
Währung. Wenn Ihre Ersparnisse nicht in Euro angelegt sind, tragen Sie das Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar in Ihrer eigenen Währung, nicht in Euro.
Für Ihr Land gibt es noch keinen Ratgeber? Die US-Seite funktioniert für Sie genauso. Beginnen Sie mit dem Beitrag darüber, wie der Visastatus über Ihr Darlehen entscheidet, oder fragen Sie uns direkt über den Hypothekenscan.
Lesen ist ein guter Anfang. Eine persönliche Prüfung macht daraus Zahlen, mit denen Sie gezielt suchen können.
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