La parte estadounidense de una compra es igual para todos. Lo que cambia es lo que tu país ha acordado con Estados Unidos y lo que hace tu agencia tributaria cuando te vas o compras en el extranjero.
Tres países de la UE no tienen ninguna vía de visado de inversor E-2, y los ciudadanos británicos solo cumplen los requisitos si viven en el Reino Unido. Tres países están fuera del Visa Waiver Program. Solo el Reino Unido y nueve países de la UE tienen un convenio sobre sucesiones con Estados Unidos. Nada de esto decide si puedes comprar, pero cada punto cambia cómo debes planificar. Trabajamos con compradores del Reino Unido y de todos los Estados miembros de la UE, en inglés.
Cada guía explica las vías de visado de EE. UU. abiertas a tu nacionalidad, lo que un prestamista estadounidense puede y no puede ver de tus finanzas en tu país, y las normas fiscales de tu país de origen que te siguen allá donde vayas.
El mayor grupo europeo de compradores de vivienda en EE. UU. Visados E-2 solo para residentes en el Reino Unido, riesgo de la libra, un convenio sobre sucesiones y donaciones, y las normas de HMRC sobre tu vivienda británica y tu patrimonio mundial.
Lee la guía para el Reino Unido
E-1 y E-2 desde 1957, un convenio sobre sucesiones con EE. UU., y las normas neerlandesas sobre intereses hipotecarios, box 3 y liquidaciones cautelares al emigrar.
Lee la guía para los Países Bajos
La mayor comunidad de nacidos en la UE en EE. UU., E-1 y E-2 desde 1956, un convenio sobre sucesiones y donaciones, y las normas alemanas para vender tu vivienda y marcharte con acciones.
Lee la guía para Alemania
E-1 y E-2 desde 1960, un convenio sobre sucesiones y donaciones, el exit tax francés y el plazo para vender sin impuestos tu antigua vivienda habitual.
Lee la guía para Francia
E-1 desde 1950 y E-2 desde 1992, un convenio sobre sucesiones con EE. UU., impuestos irlandeses sobre alquileres en EE. UU. y la exención PPR al vender en casa.
Lee la guía para Irlanda
E-1 y E-2 desde 1949, un convenio sobre sucesiones con EE. UU., el impuesto IVIE sobre bienes en el extranjero y qué pasa con la deducción por intereses hipotecarios al mudarte.
Lee la guía para Italia
E-1 y E-2 desde 1903, sin convenio sobre sucesiones, el Modelo 720 para una vivienda en EE. UU. y las normas para vender tu vivienda habitual en España.
Lee la guía para España
E-1 y E-2 desde 1963, sin convenio sobre sucesiones, un extracto gratuito de la central de crédito y la obligación belga de declarar una vivienda en el extranjero.
Lee la guía para Bélgica
Viaje sin visado desde 2019, E-1 y E-2 desde 1994, riesgo de cambio zloty-dólar y la regla polaca de cinco años al vender un inmueble.
Lee la guía para Polonia
E-1 y E-2 desde 1992, riesgo de cambio corona-dólar y la ganancia diferida de la venta de una vivienda que pasa a ser exigible al salir del EEE.
Lee la guía para Suecia
Visados E-1 y E-2 abiertos a los nacionales portugueses solo desde el 15 de marzo de 2024, sin convenio sobre sucesiones, y el Anexo J para una vivienda en Estados Unidos.
Lee la guía para PortugalComprobado el 3 de octubre de 2026 con las listas del Departamento de Estado de EE. UU., del Department of Homeland Security, del IRS y de la Social Security Administration que se enlazan debajo de la tabla.
| País | Visitas sin visado (ESTA) | Visado de inversor E-2 | Convenio para evitar la doble imposición | Convenio sobre sucesiones | Convenio de seguridad social | Moneda |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reino Unido | Sí | Sí, para residentes en el Reino Unido | Sí | Sí, sucesiones y donaciones | Sí | Libra esterlina |
| Austria | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones y donaciones | Sí | Euro |
| Bélgica | Sí | Sí | Sí | No | Sí | Euro |
| Bulgaria | No, hace falta visado | Sí (sin E-1) | Sí | No | No | Euro desde 2026 |
| Croacia | Sí | Sí | Firmado, aún no en vigor | No | No | Euro |
| Chipre | No, hace falta visado | No | Sí | No | No | Euro |
| Chequia | Sí | Sí (sin E-1) | Sí | No | Sí | Corona checa |
| Dinamarca | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones y donaciones | Sí | Corona danesa |
| Estonia | Sí | Sí | Sí | No | No | Euro |
| Finlandia | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones | Sí | Euro |
| Francia | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones y donaciones | Sí | Euro |
| Alemania | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones y donaciones | Sí | Euro |
| Grecia | Sí | No (solo E-1) | Sí | Sí, sucesiones | Sí | Euro |
| Hungría | Sí | No | No, denunciado (sin efecto desde 2024) | No | Sí | Forinto húngaro |
| Irlanda | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones | Sí | Euro |
| Italia | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones | Sí | Euro |
| Letonia | Sí | Sí | Sí | No | No | Euro |
| Lituania | Sí | Sí (sin E-1) | Sí | No | No | Euro |
| Luxemburgo | Sí | Sí | Sí | No | Sí | Euro |
| Malta | Sí | No | Sí | No | No | Euro |
| Países Bajos | Sí | Sí | Sí | Sí, sucesiones | Sí | Euro |
| Polonia | Sí, desde 2019 | Sí | Sí | No | Sí | Esloti polaco |
| Portugal | Sí | Sí, desde marzo de 2024 | Sí | No | Sí | Euro |
| Rumanía | No, hace falta visado | Sí (sin E-1) | Sí | No | Sí, desde septiembre de 2026 | Leu rumano |
| Eslovaquia | Sí | Sí (sin E-1) | Sí | No | Sí | Euro |
| Eslovenia | Sí | Sí | Sí | No | Sí | Euro |
| España | Sí | Sí | Sí | No | Sí | Euro |
| Suecia | Sí | Sí | Sí | No | Sí | Corona sueca |
Fuentes: US Department of State, 9 FAM 402.9-10 (visados de tratado, revisión del 17 de febrero de 2026); US Department of Homeland Security, Visa Waiver Program; IRS, convenios sobre el impuesto sobre la renta, de la A a la Z y convenios sobre sucesiones y donaciones; US Social Security Administration, convenios internacionales; Banco Central Europeo, el uso del euro. Las listas de visados y de convenios cambian, así que confirma la situación de tu país antes de fiarte de ellas.
Visitas sin visado. El Visa Waiver Program te permite viajar a Estados Unidos con una ESTA para ver viviendas. No da ningún derecho a vivir ni a trabajar allí. Los ciudadanos de Bulgaria, Chipre y Rumanía necesitan un visado de visitante incluso para un viaje de visitas.
Visado de inversor E-2. Solo está al alcance de los nacionales de países que tienen el tratado correspondiente. Chipre, Hungría y Malta no figuran en la lista del Departamento de Estado, y Grecia solo tiene la categoría de comerciante E-1. El tratado con el Reino Unido solo cubre a los ciudadanos británicos que viven y tienen su domicilio en el Reino Unido. El E-2 es para un negocio en funcionamiento. Comprar una vivienda nunca cumple los requisitos, en ningún país.
Convenio para evitar la doble imposición. Un convenio decide qué país grava qué y cómo se elimina la doble imposición. Estados Unidos denunció el convenio con Hungría, que dejó de surtir efecto en 2024. El de Croacia se firmó en 2022 y sigue pendiente de ratificación.
Convenio sobre sucesiones. Estados Unidos exige una declaración del impuesto de sucesiones a quienes no son ciudadanos ni residentes en cuanto sus bienes en EE. UU., incluida una vivienda, superan los 60.000 $. El Reino Unido y nueve países de la UE tienen un convenio que puede cambiar el resultado. Para los otros dieciocho, importa más la forma en que se tiene la propiedad.
Convenio de seguridad social. Si trabajas en ambos países a lo largo de tu carrera, un convenio evita que cotices dos veces y permite que se sumen los periodos.
Moneda. Si tus ahorros no están en euros, tu riesgo de tipo de cambio frente al dólar es el de tu propia moneda, no el del euro.
¿Tu país todavía no tiene guía? La parte estadounidense funciona igual para ti. Empieza por cómo el estatus de visado decide tu préstamo, o pregúntanos directamente a través del análisis hipotecario.
Leer es un buen comienzo. Una revisión personal lo convierte en cifras con las que puedes orientar tu búsqueda.
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